Welk stempel de coronacrisis op de woningmarkt zal drukken is vooralsnog niet te voorspellen, zegt hoogleraar en woningmarktexpert Peter Boelhouwer. Om die reden is het gebruik van scenario’s aan te bevelen. Tijdens het eerste HypoVak College op 19 mei zette hij drie mogelijke scenario’s uiteen. Gaan we echter op de woningmarkt de effecten van een crisis merken, dan is het goed te weten dat de huidige woningmarkt tegen een stootje kan en op korte termijn ook weer kan herstellen.

‘We staan er nu beter voor dan in 2008’

In zijn algemeenheid is het volgens Boelhouwer zeer waarschijnlijk dat de werkloosheid de komende tijd verder zal toenemen. Daarnaast leidt een toenemende onzekerheid bij zelfstandigen en zzp’ers tot uitstelgedrag. Hierdoor kan de woningvraag in de komende maanden wat afnemen. Daartegenover staat echter een lager woningaanbod. Het aantal afgegeven bouwvergunningen is in de achterliggende periode fors gedaald, waardoor er ook bij minder vraag sprake blijft van schaarste op de woningmarkt. Dat is volgens Boelhouwer een groot verschil met de crisis in 2008, toen er jaarlijkse nog 80.000 woningen bijkwamen. Een gemiddelde potentiële koper kon in 2008 aan het begin van de crisis nog kiezen uit 5 tot 6 woningen, waar dat nu nog maar 2,8 is. Ook de hypotheekrente lag in 2008 nog een stuk hoger. De situatie is nu dus feitelijk gezien een stuk gunstiger.

Drie scenario’s

Kenmerken van een crisis zijn minder vertrouwen, waardoor meer aanbod, oplopende verkooptijden, minder transacties en doorstromers die eerst gaan verkopen. Deze zaken zorgen na ongeveer een half jaar voor de eerste prijsdalingen. Vooralsnog lijkt van dit alles op grote schaal geen sprake te zijn. Tijdens het HypoVak College schetste Boelhouwer een drietal scenario’s waarmee we als gevolg van de coronacrisis te maken kunnen krijgen.

Scenario 1

In scenario 1 normaliseert de crisis zich na de zomer. De vraag neemt toe en de prijzen gaan verder omhoog als gevolg van de nieuwe krapte die hierdoor ontstaat. We belanden in dit scenario weer op de weg waar we vanwege corona eerder dit jaar een afslag moesten nemen.

Scenario 2

In scenario 2 zet de coronacrisis door en houdt aan tot medio 2021, mogelijk met een aantal golfbewegingen in de komende maanden. In dat geval neemt het aantal transacties in de bestaande woningvoorraad af en komen er minder nieuwbouwwoningen bij. De enorme prijsstijgingen zullen geleidelijk afvlakken, maar van een daling wil Boelhouwer nu nog niet uitgaan. Maar op het moment dat de economie zich medio volgend jaar weer hersteld, is de kans groot dat er een prijsexplosie volgt bij een oplopend woningtekort. De mate waarin zal volgens Boelhouwer afhankelijk zijn van de hypotheekrente op dat moment.

Scenario 3

Scenario 3 is het slecht weer scenario. De coronacrisis duurt twee jaar of langer en stort zowel de economie als de woningmarkt in een langjarige recessie. We krijgen in dit scenario te maken met forse prijsdalingen, een groeiend tekort en enorme verliezen in de bouwnijverheid. De effecten zullen volgens Boelhouwer sterk afhangen van de wijze waarop de overheid daarop zal reageren.

Snel herstel

Boelhouwer hoopt zelf op scenario 1, maar acht scenario 2 ook reëel. “Ik weet het niet. Maar gaan we op de woningmarkt de effecten van een crisis merken, dan is het goed te weten dat de huidige woningmarkt tegen een stootje kan en op korte termijn ook weer kan herstellen.”