De starter koopt om verschillende redenen het liefst een nieuwbouwwoning, maar dit prijssegment is een zeldzaamheid geworden. Als we niet oppassen dan is de starterswoning straks alleen nog bereikbaar voor de ‘happy few’, waarschuwt adviseur Richard Steffers. Gedifferentieerd bouwen zou volgens Sitske Mauritsz van Nationale-Nederlanden Bank het uitgangspunt moeten zijn bij nieuwbouwprojecten. Ook een gezond binnenklimaat hoort daar bij.

De starter koopt om verschillende redenen het liefst een nieuwbouwwoning, maar dit prijssegment is een zeldzaamheid geworden. Als we niet oppassen dan is de starterswoning straks alleen nog bereikbaar voor de ‘happy few’, waarschuwt adviseur Richard Steffers. Gedifferentieerd bouwen zou volgens Sitske Mauritsz van Nationale-Nederlanden Bank het uitgangspunt moeten zijn bij nieuwbouwprojecten. Ook een gezond binnenklimaat hoort daar bij.

Sitske Mauritsz is sinds maart 2021 directeur Hypotheken & Consumptief Krediet bij Nationale-Nederlanden Bank. Ze werkt al geruime tijd in de financiële dienstverlening. In 1991 begonnen bij NOG Verzekeringen en vervolgens tot 2015 bij Aegon in diverse directiefuncties werkzaam geweest. Sindsdien was ze als COO werkzaam bij VIVAT Schade & AOV. Na de overname van Vivat Schade door Nationale-Nederlanden begeleidde Mauritsz de migratie: De hypotheekmarkt is volop in beweging. “Voor starters is het nu echt heel moeilijk geworden om nog aan een woning te komen en die situatie geldt inmiddels ook voor een groeiende groep niet-starters. Nieuwbouw is altijd al een gewild segment geweest voor starters. In 2014 werd meer dan de helft (53%) van de hypotheken voor nieuwbouw verstrekt aan starters. Dat percentage is in de jaren daarna echter zeer fors afgenomen en ligt nu op 34% en inmiddels is het voornamelijk nog de doorstromer die een nieuwbouwwoning kan kopen. Dat is niet goed. Het is niet alleen heel belangrijk dat er een gewenste woning beschikbaar is, het gaat daarnaast ook om de kwaliteit van de woning. Nieuwbouwprojecten moeten goed inspelen op de verschillende woonbehoeften. Onder de huidige marktomstandigheden is dat heel complex.”

Weggekaapt door belegger

Dat een starter de voorkeur geeft aan nieuwbouw merkt ook adviseur Richard Steffers. Hij is adviseur en mede-eigenaar van Fundament Advies. “We zien de groep starters elk jaar groter worden en het moeilijker krijgen. Ze wonen langer thuis en proberen kapitaal op te bouwen voor de aankoop van hun eerste woning. Een beperkte groep wordt daarbij financieel op weg geholpen door de ouders. In dat laatste schuilt dan weer het gevaar dat een eigen woning straks alleen nog voor de ‘happy few’ is. Het mooie aan nieuwbouw is dat je niet meegesleurd wordt in de gekte van biedingen en dat vergroot de aantrekkingskracht onder starters. Daarnaast vinden starters het aantrekkelijk dat een nieuwbouwwoning klaar is voor de toekomst en duurzaam gebouwd. Bij bestaande bouw moet je vaak nog investeren in verduurzamingsmaatregelen. Het grootste probleem is dat in het voor starters bereikbare nieuwbouwsegment er weinig gebouwd wordt. Zeker in de regio waar wij actief zijn. Het beperkt aantal woningen dat wel in hun prijssegment wordt gebouwd, komt vaak voor een (groot) deel in handen van beleggers, waardoor deze woningen via het hogere verhuursegment aan de startersmarkt onttrokken wordt. Daar zouden gemeenten of de rijksoverheid toch echt een keer eensgezind voor moeten gaan liggen. Voer landelijk in het starterssegment een zelfbewoningsplicht in, eventueel aangevuld met een inkomenseis. Een koopwoning voor starters is belangrijk, ook omdat ze daarmee al in een vroeg stadium kunnen beginnen aan vermogensopbouw. Daarmee vergroten ze hun kansen om straks door te kunnen stromen naar een gezinswoning.”

“Vermogensopbouw is belangrijk voor de starter”

Fundament Advies

Fundament Advies is een onafhankelijk financieel dienstverlener voor particuliere en zakelijke klanten met drie vestigingen in de regio Rotterdam. Van daaruit zijn 24 medewerkers dagelijks in touw met alle werkzaamheden die komen kijken bij het adviseren en in orde maken van zaken op het gebied van financieringen, hypotheken, verzekeringen, pensioenen en vermogen. Het is een advieskantoor met een duidelijke missie: de klant staat altijd centraal en er wordt gecommuniceerd in duidelijke taal. Steffers: “Dat is wat ons bedrijf kenmerkt en succesvol maakt. Tijdens mijn carrière bij banken en verzekeraars raakte ik als adviseur steeds verder van de klant verwijderd. Terwijl dat juist is wat ons werk zo mooi maakt. Samen met Robert Rodrigo trok ik in 2005 de stoute schoenen aan. Ons doel? Weer dicht bij de klant komen en een laagdrempelig kantoor opzetten. Waar klanten en medewerkers zich thuis voelen in een informele sfeer. In onze kantoren zie je geen stropdassen. Persoonlijk contact staat er voorop, mensen doen zaken met mensen.”

Nieuwe woonvormen

De problemen op de woningmarkt beperken zich niet tot de starter. Doorstromen wil ook niet altijd lukken door een gebrek aan geschikte of betaalbare woningen. Senioren die hun ruime gezinswoningen best willen verlaten maar lastig een alternatief kunnen vinden. Om reden van de portemonnee, de beschikbaarheid van een passende woning, maar ook omdat ze graag in de buurt willen blijven wonen. Voor dat laatste ziet Mauritsz een oplossing in de combinatie van verschillende woonvormen binnen een nieuwbouwproject. Niet apart van elkaar wonen maar door elkaar.

Steffers ziet in zijn adviespraktijk de belangstelling toenemen voor woonvormen zoals Tiny Houses en de kangoeroewoning, waar naar zijn mening te weinig aandacht voor is in het nieuwbouwsegment. Bij de Tiny Houses merkt hij vooral de lokale bestuurlijke terughoudendheid om hiervoor grond vrij te maken.

“Een zelfbewoningsplicht in het starterssegment, eventueel aangevuld met een inkomenseis”

Nieuwbouw campagne

Op 21 maart is Nationale-Nederlanden Bank een campagne rond nieuwbouw gestart, waarin de financiële dienstverlener inspeelt op de veranderende nieuwbouwmarkt in Nederland. Mauritsz: “Onderdeel van de campagne is een nieuwbouw-whitepaper waarin we informatie geven over de laatste ontwikkelingen en trends, en beschrijven we wat er nodig is voor een gezonde nieuwbouwmarkt. Nieuwbouw is voor een belangrijk deel bijdragen aan de oplossing voor het woonprobleem, maar dan moet je het wel goed doen. Bouwen voor alle doelgroepen zou het uitgangspunt moeten zijn. Met onze nieuwbouwhypotheek proberen we daar zo goed mogelijk op aan te sluiten”

Gezond Wonen Check

Nieuwbouw is de afgelopen jaren een stuk energiezuiniger geworden. Naast goede isolatie is ventilatie ook belangrijk. Volgens onderzoek van TNO voldoet 1 op de 7 van de door hen onderzochte woningen niet aan de WHO-adviesnorm (2005) voor een gezond binnenklimaat. Het bewustzijn hieromtrent is ook nog niet zo hoog, concludeerde Nationale-Nederlanden Bank eerder uit een peiling onder ruim 1.000 Nederlanders. Om het belang van een gezonde woning te benadrukken lanceerde de geldverstrekker in november het platform Gezond Wonen. Om inzicht te krijgen in de situatie van de eigen woning, konden consumenten op dit platform een Gezond Wonen Check doen. In vier maanden tijd hebben bijna 40.000 mensen de check ingevuld. Wat blijkt? In 8 op de tien (79%) van de gevallen zijn verbeteringen mogelijk als het gaat om gezonde lucht in huis. Vooral in de keuken kunnen nog grote stappen worden gezet. Zo kookt een meerderheid (56%) op gas en bij een kwart (24%) wordt de afzuiging niet altijd aangezet. Terwijl tijdens het koken schadelijke stoffen vrijkomen, zoals fijnstof en verbrandingsgassen. Ook in de slaapkamer valt nog veel te verbeteren. Vier op de tien (42%) zegt in de slaapkamer geen ventilatiesysteem te gebruiken en ruim één op de drie (38%) geeft aan niet met een raam open te slapen. 5% zegt zelfs de slaapkamer nooit te ventileren. Frisse lucht in de slaapkamer zorgt voor meer productiviteit de dag erna en de kans op moeheid vermindert.

“Kennis en bewustwording over gezond wonen in het hypotheekadvies vergroten”

Gezond bouwen

Met dit platform en de resultaten van het onderzoek wil Nationale-Nederlanden Bank het bewustzijn over een gezond binnenklimaat vergroten. “We zien dat het onderwerp enorm leeft. Veel mensen zijn op zoek naar informatie hoe ze de luchtkwaliteit in huis kunnen verbeteren. Ook als ze al een groen energielabel hebben”, aldus Mauritsz. “Het verduurzamen van de woning is een belangrijk actueel thema, waar ook Nationale-Nederlanden Bank een actieve rol speelt om de klimaatdoelstellingen te halen. Zeker nu de energieprijs in rap tempo stijgt is bijvoorbeeld isoleren extra belangrijk. Maar ga je isoleren, dan is het ook belangrijk om goed te ventileren. Zodat je huis niet alleen duurzaam is, maar ook gezond”, licht Mauritsz toe. “Net als bij advies over het verduurzamen van de woning kan de hypotheekadviseur ook bij het gezonder maken van de woning een belangrijke rol spelen. Door klanten bij de financiering van een verbouwing ook te wijzen op het belang van goede ventilatie en afzuiging, draagt de adviseur bij aan meer kennis en bewustwording over gezond wonen.”

Dat dit een zaak van lange adem is en de bewustwording over een gezond binnenklimaat eerst ook aan de adviestafel nog moet groeien, wordt door beiden beaamd. Steffers: “Woningverduurzaming heeft een lange aanloopperiode gehad en de ene adviseur is daar verder mee dan de ander. Daar komt nu een gezond binnenklimaat bij, wat natuurlijk ook heel belangrijk is. Ik heb wel gemerkt dat als je de resultaten van je eigen woonomgeving kent, dit de bewustwording enorm vergroot en je hier gemakkelijker met de klant over in gesprek raakt.

Met name bij de zakelijke klant merken wij hiervoor interesse, omdat een gezonde werkomgeving voor de medewerkers belangrijk voor hen is. Via de werkplek wordt ook de consument getriggerd om bewuster te kijken naar het binnenklimaat thuis. Om dat proces te versnellen zou een meetinstrument waarmee je het binnenklimaat kunt uitlezen een standaard onderdeel moeten zijn van een nieuwbouwwoning.”