De Nederlandse woningmarkt is extreem krap en de hypotheekverkoop zakt de komende jaren behoorlijk in. Die boodschap had Peter Boelhouwer, Hoogleraar Huisvestingssystemen in Delft, voor de hypotheekadviseurs die HypoVak bezochten.

Tijdens de HypoVak Conference nam Boelhouwer het publiek mee in de belangrijkste trends op de woningmarkt, knelpunten en mogelijke oplossingen. Hij had daarvoor de laatste statistieken meegenomen van de Monitor Koopwoningmarkt.

Allereerst de bevolkingsontwikkeling: sinds 2012 neemt die alleen maar toe (met uitzondering van het coronajaar 2020). Dat heeft vooral te maken met arbeidsmigratie. Deze stijging zal zich naar verwachting gewoon doorzetten, en daarmee ook de enorme woningdruk.

De politiek wil dat we 100.000 woningen per jaar bouwen en daar zijn we nog heel ver van verwijderd. Sterker nog: de woningproductie is de afgelopen jaren alleen maar verminderd, al zie je nu een kleine stijging. Het aantal verleende bouwvergunningen zit nu rond de 70.000. Boelhouwer: “En zelfs als de productie in de komende jaren naar de 100.000 gaat wordt in 2024 nog een woningtekort verwacht van 3,9%. In de veertig jaar dat ik woningmarkt onderzoek doe heb ik dat nog nooit meegemaakt.” Tegelijkertijd staat het aanbod van bestaande koopwoningen op een zeer laag niveau. De markt is dus extreem krap.

Ga je richten op klantonderhoud

Voor hypotheekadviseurs is het sinds 2010 een groot lichtpunt: het aantal hypotheekaanvragen neemt ieder jaar fors toe. Boelhouwer plaatst daar wel een waarschuwing bij: “Het laatste kwartaal neemt het aantal aanvragen weer wat af en bovendien is het aantal aanvragen voor woningverkoop behoorlijk gedaald. Het totaal aantal hypotheekaanvragen wordt nu nog enigszins op peil gehouden door de bij- en oversluiters, maar over 2/3 jaar is dat segment op. Bereid je er dus op voor dat de markt dan een stuk dunner wordt voor jullie. Ik zou me daarom in de komende jaren meer richten op klantonderhoud, want de hypotheekverkoop zakt in.”

De woningprijzen stijgen nog gewoon door, alhoewel Boelhouwer in het laatste kwartaal wel een lichte afvlakking van de stijging ziet. “Ik denk wel dat prijzen de komende tijd iets minder hard zullen stijgen. We kunnen natuurlijk niet jarenlang met prijsstijgingen van 20% doorgaan.”

Oplossing woningmarktvraagstuk

Boelhouwer ziet een aantal mogelijke oplossingen voor het vraagstuk van de te krappe woningmarkt.

  • Vergroten woningbouwproductie;
  • Aanbod van marktconforme woningen verbeteren;
  • Tijdelijke woningen bouwen;
  • Splitsen woningen;
  • Innovatie woningproductie;
  • Collectieve woonvormen;
  • Creatie flexibele schil op de woningmarkt;
  • Meer regionale spreiding;
  • Verhoog investeringscapaciteit bij corporaties;
  • Oplossen bestuurlijk vacuüm woningbouwtaakstelling (instanties wijzen naar elkaar. Niemand is echt verantwoordelijk);
  • Actievere rol gemeenten;
  • Houd bouwregels simpel en nationaal.

Wat doet de politiek?

Er is nog geen nieuw kabinet, maar op basis van de verkiezingsprogramma’s en de begroting voor 2022 kan Boelhouwer wel voorspellen in welke richting de politiek zal bewegen om het woningvraagstuk op te lossen. Boelhouwer: “Er komt een minister van wonen. Het verhogen van de woningbouwproductie naar 100.000 blijft het streven. Alleen zien we dat hiervoor in de verkiezingsprogramma’s nauwelijks geld voor wordt uitgetrokken. Ik denk daarnaast dat er, naast binnenstedelijke locaties, ook op buitenstedelijke locaties gebouwd zal gaan worden.”

Ook ziet Boelhouwer dat er meer mogelijkheden en regelingen gaan ontstaan voor koopstarters, zoals bouwsparen, premieregelingen of aflossen richting de 40 jaar.

Kunnen we dat betalen? De begroting 2022 heeft 1 miljard extra uitgetrokken voor een woningbouwimpuls. Boelhouwer: “Dat is gewoon veel te weinig om iets te bereiken. Ik denk dat alle gewilde maatregelen zo’n 5 miljard per jaar zouden gaan kosten. Ik denk dus dat er weinig van die maatregelen terecht gaat komen. Wat moeten we dan wel doen? Minder bouwen? Goedkoper bouwen? Die vraag zullen met z’n allen de komende jaren moeten beantwoorden.”